黑龙江省哈尔滨市人大常委会


哈尔滨市政府绩效管理条例

哈尔滨市第十三届人民代表大会常务委员会公告第32号


《哈尔滨市政府绩效管理条例》业经哈尔滨市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议于2009年3月26日通过，黑龙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议于2009年6月12日批准，现予公布，自2009年10月1日起施行。

　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　哈尔滨市人民代表大会常务委员会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2009年7月7日


哈尔滨市政府绩效管理条例

(2009年3月26日哈尔滨市第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过 2009年6月12日黑龙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议批准)


　　第一章 总则

　　第一条 为了改进政府管理，提高行政效能，提升公共服务水平，促进科学发展，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条 市人民政府所属工作部门以及区、县（市）人民政府及其所属工作部门（以下简称政府及部门）的绩效管理适用本条例。

　　第三条 本条例所称政府绩效管理是指根据政府及部门发展目标和履行的职能设定绩效目标，并对目标实施结果进行系统评估以达到政府及部门绩效不断提升的管理过程。

　　第四条 政府绩效管理应当坚持科学发展观，遵循科学规范、公开公平、注重实绩、社会参与的原则，促进公共服务水平和质量持续提高。

　　第五条 市人民政府负责本条例的组织实施。

　　区、县（市）人民政府负责本地区的绩效管理工作。

　　本级人民政府负责绩效管理工作的机构（以下简称绩效管理机构），具体承担下列工作：

　　（一）组织制定、审核绩效计划；

　　（二）指导、监督绩效管理工作的实施；

　　（三）受理、复核不服绩效评估结果的申诉；

　　（四）本级人民政府交办的绩效管理的其他工作。

　　第六条 绩效管理机构工作人员应当具备与其从事的绩效管理工作相适应的专业知识和业务能力。

　　市和区、县（市）人民政府应当有计划地做好绩效管理机构工作人员的教育、培训和考核工作。

　　第二章 绩效计划

　　第七条 政府及部门应当根据本地区经济社会发展规划，制定中长期绩效管理计划。中长期绩效管理计划期限一般为三至五年。

　　区、县（市）人民政府制定的本地区经济社会发展五年计划含有政府绩效管理内容的，可以不再另行制定中长期绩效管理计划。

　　第八条 中长期绩效管理计划应当包括以下内容：

　　（一）主要职能和所承担的工作任务概述；

　　（二）完成主要职能和工作的总目标和具体指标；

　　（三）影响目标和工作任务的关键因素分析；

　　（四）完成目标任务的方法、措施和进度。

　　第九条 政府及部门应当根据中长期绩效管理计划及本地区经济社会发展年度计划，制定年度绩效计划。

　　第十条 年度绩效计划应当包含以下内容：

　　（一）设定年度绩效目标的主要依据；

　　（二）本年度绩效目标及其评估标准；

　　（三）实现本年度绩效目标的方法和措施。

　　第十一条 制定中长期绩效管理计划和年度绩效计划应当广泛听取社会公众意见、建议，并报绩效管理机构审核，按照管理权限，经批准后组织实施。

　　经批准的绩效计划应当向社会公布。

　　第十二条 绩效管理机构认为年度绩效计划有不符合本地区经济社会发展计划、未能全面履行职能等情形的，应当向制定绩效计划的政府及部门反馈意见并沟通，取得一致意见后,由制定绩效计划的政府及部门修改计划。

　　社会公众对绩效计划有意见、建议的，可以向绩效管理机构提出，由绩效管理机构按照前款规定向政府及部门反馈并进行沟通。

　　第十三条 因政府重大政策调整或者不可抗力因素的影响，年度绩效计划需要修改的，应当经绩效管理机构审核。

　　第十四条 政府及部门应当按照年度绩效计划实施绩效管理，定期自查和监测，及时发现和解决问题，持续改进管理，提高工作效率和质量。

　　绩效管理机构应当有计划地组织有关专家，为政府及部门实施绩效计划提供指导和咨询服务。

　　第三章 绩效评估

　　第十五条 对政府及部门履行职能，实现绩效目标的实绩和效果，应当按照科学、规范、系统的指标体系和评估程序定期进行评估。

　　第十六条 政府绩效评估指标体系应当满足全面评价政府及部门绩效状况的需要，客观反映评估对象履行职能，实现绩效目标的实绩和效果。

　　第十七条 绩效评估内容应当依据本市的发展战略和工作重点、政府职能、公众需求及不同部门、地区的工作特点和实际状况确定。

　　第十八条 区、县（市）人民政府的绩效评估内容应当包含经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、自身建设五个方面。

　　政府所属工作部门的绩效评估内容应当包含行政成本、工作实绩、社会效果三个方面。

　　第十九条 政府及部门应当遵循定量与定性相结合、可测性与可比性相结合、过程与结果相结合的原则，将绩效评估内容分解细化为具体的评估指标，并根据评估指标的类别、性质和功能，确定评估权重、评估方法和评估标准。

　　第二十条 对本地区经济社会有重大影响、涉及公众利益、关系民生或者需要较大公共财政投入等下列事项，应当实行专项绩效管理：

　　（一）规范性文件的制定与实施；

　　（二）开发、建设项目的立项、审批与实施；

　　（三）政府惠民行动计划的制定与实施；

　　（四）其他应当实行专项绩效管理的事项。

　　第二十一条 绩效管理机构应当对政府及部门实施绩效目标的情况进行监督检查，并提供咨询和指导。

　　第二十二条 绩效评估应当按照年度进行，并按照下列程序实施：

　　（一）制定评估工作方案。

　　（二）评估动员和前期准备。

　　（三）自我测评。政府及部门依据既定的评估指标和评估标准，对绩效目标及职责的完成情况进行自我测评，撰写绩效自评报告，提交绩效管理机构。

　　（四）指标考核。绩效管理机构组织有关部门、机构采集和整理评估信息，汇总和查访核实基础资料、数据，对被评估单位绩效指标完成情况进行考核、评价。

　　（五）满意度测评。由绩效管理机构组织有关机构，根据绩效评估内容设计服务对象测评表和社会公众问卷调查表，对被评估单位的绩效进行满意度测评；也可以委托具有一定资质的社会组织和机构进行。

　　（六）综合评估。由绩效管理机构对自我测评、指标考核、满意度测评结果进行复核和分析，形成评估结果，撰写评估报告。

　　（七）建立评估档案。

　　第二十三条 对政府及部门的满意度测评，应当从内部服务对象和外部服务对象两方面进行。

　　内部服务对象应当包括被评估单位所属系统的上级领导、同级部门、下级部门。

　　外部服务对象应当包括人大代表、政协委员以及其他社会公众。

　　第二十四条 年度绩效自评报告的内容应当包括绩效目标以及职责的完成情况、存在的问题及其原因、改进措施。

　　第二十五条 年度绩效评估报告由绩效管理机构组织相关人员撰写。

　　绩效评估报告的内容包括：

　　（一）绩效评估指标数据的获取情况；

　　（二）绩效目标的实现情况；

　　（三）实际业绩与绩效目标的比较；

　　（四）未完成绩效目标的情况及其原因；

　　（五）改进的意见和建议；

　　（六）绩效评估结果。

　　第二十六条 绩效评估报告应当提交绩效管理机构的本级人民政府审定。

　　第二十七条 年度绩效评估结束后，绩效管理机构应当拟定绩效考核意见，并出具绩效评估意见告知书。

　　绩效评估意见告知书应当载明绩效评估结果、绩效管理存在的问题及改进意见。

　　第二十八条 政府及部门对绩效评估结果有异议的，可以自收到绩效评估意见告知书之日起7个工作日内，向绩效管理机构申请复核。

　　绩效管理机构收到复核申请后，应当在5个工作日内组织专家和有关部门进行复核，并在15个工作日内作出复核决定。

　　第二十九条 绩效管理机构、政府及部门可以委托高等院校、科研机构、社会中介组织等第三方对政府及部门开展绩效评估。

　　高等院校、科研机构或者社会中介组织等也可以在未受委托的情况下，独立开展对政府及部门的绩效评估。

　　第三十条 开展绩效评估，应当全面、客观、准确地使用绩效信息，不得有选择地使用。

　　第四章 绩效信息

　　第三十一条 政府及部门应当准确、及时地收集绩效信息，建立绩效信息数据库。

　　绩效信息的范围、形式、标准等，由市绩效管理机构统一制定。

　　第三十二条 本市的其他国家机关、事业单位等应当支持、配合绩效管理机构工作，并为其收集绩效信息提供便利。

　　第三十三条 政府及部门应当推进电子政务建设，提高绩效信息管理自动化、规范化水平。
　　第三十四条 绩效信息应当依法公开。

　　政府及部门应当建立绩效信息管理公共互动平台，为公众参与政府绩效管理提供便利。

　　第三十五条 政府及部门应当按照要求向绩效管理机构提供绩效信息，并对所提供绩效信息的真实性、合法性、有效性和完整性负责，不得拖延、拒绝、弄虚作假。

　　第三十六条 高等院校、科研机构或者社会中介组织等接受绩效管理机构或者政府及部门委托开展绩效评估的，应当对不属于依法应当公开的绩效信息予以保密，未经委托人同意，不得公开或者用于评估以外的其他事项。

　　评估机构未经委托人同意，不得公开评估报告、评估结果或者与评估结果有关的信息。

　　第三十七条 高等院校、科研机构或者社会中介组织，未经委托独立开展绩效评估的，应当使用依法公开的绩效信息。

　　第五章 绩效结果

　　第三十八条 绩效管理机构应当对无异议的绩效评估结果或者经复核确认的评估结果，按照政务公开有关规定向社会公布。

　　第三十九条 政府及部门应当根据绩效评估结果，采取措施，改进管理和服务，并向绩效管理机构反馈落实情况。

　　第四十条 绩效管理机构可以根据年度绩效评估情况，组织相关部门对涉及机构职能设置、权限分配、协调机制、经费投入、人员编制等事项，向本级人民政府提出改进建议。

　　第四十一条 政府及部门的绩效评估结果，应当作为政府及部门负责人职务任免、升降和工作人员奖励、问责的重要依据。

　　第四十二条 对政府及部门负责人和有关责任人员问责，可以采取下列方式进行：

　　（一）责令限期整改；

　　（二）责令作出书面检查；

　　（三）通报批评；

　　（四）调整工作岗位；

　　（五）责令辞职；

　　（六）建议降职或者免职；

　　（七）法律、法规规定的其他问责方式。

　　本条前款规定的问责方式，可以单独或者合并适用。

　　第四十三条 市和区、县（市）人民政府应当在每年上半年向本级人民代表大会常务委员会报告上一年度开展绩效管理工作的情况。

　　第六章 法律责任

　　第四十四条 违反本条例规定有下列情形之一的，对政府及部门主要负责人和其他直接责任人，按照管理权限，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）无正当理由未能按期完成上级机关确定由其承担的工作任务的；

　　（二）不正确执行上级机关依法作出的决策和部署,影响政府整体工作部署的；

　　（三）本部门工作效率低下，服务质量差，群众反映强烈的；

　　（四）未依法公开绩效信息，或者隐瞒事实真相、提供虚假绩效信息的；

　　（五）造成公共利益、行政管理相对人合法权益、国家财产严重损失的；

　　（六）违反财经纪律，情节严重的；

　　（七）发生重大决策失误的；

　　（八）因疏于管理、处置不当致使公共利益、行政管理相对人合法权益遭受严重损害的；

　　（九）阻挠、变相阻挠绩效管理机构依法行使管理权，或者拒绝按照规定提供有关资料、数据等绩效信息的；

　　（十）打击报复绩效管理机构工作人员的。

　　第四十五条 绩效管理工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、收受贿赂、泄露秘密或者有其他渎职、失职行为的，按照管理权限，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附则

　　第四十六条 市人民政府应当依据本条例，制定具体实施办法。

　　第四十七条 本市乡、镇人民政府及其他机关、单位的绩效管理工作，可参照本条例执行。
　　第四十八条 本条例自2009年10月1日起施行。



论承租人的优先购买权
李 民
[内容提要]本文是介绍承租人优先购买权的有关法律问题，承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。它是承租人的一项具有物权性质的法定权利，具有对抗第三人的法律效力；承租人只能在同等条件下优先行使购买权而不能以优于第三人的条件购买租赁物，出租人与承租人就租赁物的买卖价格达不能协议时，出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的价格将租赁物出卖给第三人，否则就侵害了承租人的合法权益，承租人可以向人民法院请求宣告出租人与第三人买卖租赁物的合同无效，而且还可以直接请求人民法院确认承租人与出租人之间形成的以同等条件为内容的买卖合同成立。
一、承租人优先购买权的法律性质
承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。
承租人优先购买权的法律性质体现在以下几个方面：
⒈承租人的优先购买权是一种法定权利。承租人的优先购买权必须由法律直接加以规定，即只能由法律加以创设，而不能根据当事人之间的约定而产生。[1]1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权”。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《意见》）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权”。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这些规定都是承租人享有优先购买权的法律依据。由于承租人的优先购买权是一种法定权利，因而其具有对抗第三人的法律效力。
⒉承租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权。关于承租人的优先购买权是否具有物权性质，目前有两种不同看法。一种观点认为，承租人的优先购买权本身不是直接对租赁物享有权利，因而不具有物权性质，仅具有债权效
力，即承租人仅具有请求与出租人就租赁物订立买卖合同的请求权。出租人出卖租赁物时，承租人依同等条件声明购买的，出租人有承诺的义务。如果出租人不通知承租人而直接与第三人订立合同出卖租赁物，承租人只能对出租人主张损害赔偿，而不能主张优先购买租赁物。另一种观点认为，承租人的优先购买权具有物权性质，属于物权范畴。笔者认为，承租人的优先购买权应属一种具有物权性质的请求。物权设定时必须公示，所谓公示原则，是指物权的各种变动必须以一种可以公开向社会显示，并能取信于公众的外部表现方式予以展示，方能生效的法律原则。首先，从近代世界各国的立法趋势来看，主要有三种立法例：一是成立要件主义，又称有效要件主义、形式主义。德国等一些大陆法系国家采此立法模式。这种立法例把公示即登记或交付作为物权变动的有效要件。也就是说，只有当事人之间的物权变动意思表示，而无法定的公示方法，其物权变动意思表示不仅不发生社会的公信力，且不具有物权变动的法律效果。二是对抗要件主义。法国、日本等国采此立法模式。这种立法例认为，公示方法虽有社会的公信力，但不是物权变动的要件。当事人形成物权变动的意思表示即产生物权变动的法律效果，只是在未依法进行公示之前，不具有社会公信力，不能对抗善意第三人，即不知情的第三人可以当事人未公示为由，否认其物权变动的效果。三是折衷主义。这是兼采成立要件主义和对抗要件主义的一种立法例，奥地利和前苏俄等国家采此立法模式。但这些不同的国家在“兼采”的同时又有所偏重，或者以成立要件主义为原则，以对抗要件主义为例外；或者以对抗要件主义为原则，以成立要件主义为例外。[2]《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”从这一规定内容看出，我国现行法律在物权公示立法上所采取的是以成立要件主义为原则、以对抗要件主义为例外的折衷主义。国务院《城市私有房屋管理条例》第六条规定城市私有房屋所有权移转应进行登记，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十五条规定国有土地使用权出让和转让亦应进行登记，这应看作是《中华人民共和国民法通则》第七十二条所指：“法律另有规定”的情形。由于租赁权的物权性，基于租赁权而产生的承租人的优先购买权也自然具有物权性质。其次，承租人的优先购买权虽然不能直接对租赁物享有权利，但能直接对抗第三人，且承租人只要在同等条件下就能依自己的行为使权利发生变动，这明显区别于设立、变更或消灭必须由双方当事人的意思表示一致来完成的债权。最后，明确承租人的优先购买权是一种物权，可以有效地防止出租人与第三人串通而以协议的形式任意更改法定优先购买权的规定，侵害承租人的权利。由于物权具有绝对排他性效力，如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难认预测的损害，直接威胁交易安全。确立物权公示制度，通过公示使物权法律关系得以公开透明，当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，这对维护物的占有秩序和交易安全具有重要意义。[3]反之，如果承租人的优先购买权不具有物权效力，其功能就会被削弱，优先购买权制度也会因此而形同虚设，显得毫无意义。
⒊承租人的优先购买权是一种附限制条件的形成权。所谓形成权，是指由法律赋予的权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更或消灭的权利。由于承租人一旦行使优先购买权，即可依法排除出租人将租赁物出卖给他人的可能，而在其与出租人之间形成买卖租赁物的权利义务关系。因此，承租人的优先购买权是一种形成权。承租人仅凭自己的单方意思，即可与出租人形成以出租人与第三人同等条件为内容的买卖合同，无须出租人承诺。又由于承租人的优先购买权以同等条件为前提，因此，其又是一种附限制条件的形成权。
⒋承租人的优先购买权是一种期待权。承租人的优先购买权并不是承租人在任何时候都能享有的一种现实权利，在出租人出卖租赁物之前，承租人的优先购买权仅仅表现为一种可能性。只有在特定的法律事实出现，即当出租人出卖租赁物时，承租人才能实际行使优先购买权，使这项权利由可能性变为现实性。[4]因此，承租人的优先购买权发生于出租人转让租赁物所有权之时，在此之前，承租人的优先购买权只是一种期待权。
⒌承租人的优先购买权是一种专属权。由于承租人的优先购买权是根据法律规定而产生的，这种权利仅属于承租人本人，故不能转让和继承。但是，如果承租人承租租赁物是供家庭成员共同使用的，则承租人死亡时，承租人的家庭成员应视为享有优先购买权。[5]
二、承租人行使优先购买权的构成要件
承租人行使优先购买权必须具备下列要件：
⒈承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。由于承租人的优先购买权是由承租人与出租人之间合法有效的租赁合同而派生的一项民事权利，是在出租人租赁物上附加的一项合法负担，因此，承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止，则承租人不享有优先购买权。
⒉承租人只能在同等条件下行使优先购买权。承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则，在同等条件下购买出租人的租赁物，而不是以优于第三人的购买条件购买租赁物，在非与第三人同等条件下，承租人不享有优先购买权。何为同等条件，我国审判实践中有两种不同观点：一是绝对同等说，认为承租人购买租赁物的条件应与第三人购买租赁物的条件完全一致。二是相对同等说，认为承租人购买租赁物的条件与第三人购买租赁物的条件大致相等，即为同等条件。笔者认为，如果当事人在租赁合同中没作特别约定，同等条件就是指同等价格。之所以如果主张，理由是：第一，把相同条件理解为同等价格，符合公平原则。因为出租人出卖租赁物，主要是从卖价上考虑的，而金钱是天生的平等派，将同等条件视为同等价格，符合公平原则。至于付款的时间、方式等，因均可归结到卖价上来，故其实质上仍是卖价问题。第二，将同等条件理解为同等价格，标准客观，易于操作，不会在司法实践中出现对“条件”理解不同而出现公说公有理、婆说婆有理的问题。需要特别说明的是，在把同等条件理解为同等价格之后，有必要对价格进行界定，在司法实践中，同等条件的价格形成是一个复杂的过程。一般而言，出租人与承租人就租赁物买卖价格达不成协议时，出租人即不得在租赁合同有效期内再以低于或等于承租人所能接受的价格把租赁物卖给第三人，否则承租人可以同等条件为由主张优先购买权。如果出租人与承租人对买卖租赁物已达成协议，出租人或第三人即不得再以竞价来否定出租人与承租人达成的协议。
⒊承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。所谓优先，主要是指时间上的优先。在条件同等时，只有享有优先购买权的承租人放弃优先购买权后，出租人才能将租赁物卖给第三人。为了保障交易安全，促进正常财产流转，有效地保护租赁合同双方当事人的合法权益，各国法律均规定，承租人的这种优先购买权必须在一定的期限内行使。这一期限首先应限定在租赁合同有效期内，其次应限定在租赁合同有效期内的一定时期。如我国《城市私有房屋管理条件》第十一条和《意见》第118条均规定，房屋承租人的优先购买权应在接到通知后3个月内行使。如果承租人在接到通知后3个月内未作购买的意思表示，应视为放弃优先购买权。
三、承租人优先购买权与共有人优先购买权冲突的平衡
《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”[6]《意见》第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”[7]由此可见，共有人对共有财产享有优先购买权。在司法实践 ，常常遇到共有人将其共有财产出租，由此而产生承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突的问题。
如何平衡这两种权利的冲突，我国现行法律没有明文规定。笔者认为，法律作为利益分配的调节器，当承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突，应坚持“两利相权取其重”的价值取向进行平衡，确定共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。[8]理由是：第一，从法律效力上看，共有人的优先购买权是从共有权中派生出的一项权利，它是基于共有人对共有物的所有而对共有人所有权的一种法律保护。承租人的优先购买权是从租赁权中派生出的一项权利，它是基于承租人对租赁物的租赁而对承租人租赁权的一种法律保护。尽管目前各国法律对租赁权的保护已呈物权化趋势，但无论如何，租赁权毕竟还是只是基于合同而产生的一种债权。[9]按照民法的一般规则，对物权的保护应优先于对债权的保护。当物权与债权并存时，物权具有优先于债权的效力。因此，共有人的优先购买权应具有高于承租人优先购买权的法律效力。第二，从权利义务上看，共有人作为整个共有财产的所有人，其与共有财产的利害关系较之于承租人更为密切，其对共有财产的关注较之于承租人更为尽心，其对共有财产所负的维护义务和责任较之于承租人更为重大，因此，根据权利与义务相一致的原则，共有人的优先购买权较承租人的优先购买权应更为优先。第三，从立法目的上看，共有人的优先购买权是共有权中包含的权利，是为了保护共有人的财产而设立的。而承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系，使承租人不因租赁物产权的转移丧失租赁权而设立的。不过，设立承租人优先购买权的这种目的可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”[10]因此，即使承租人不享有优先购买权，其租赁权仍然能够得到保护。但如果共有人不享有优先购买权，则难以获得其他规则的保护。第四，从情理上看，共有大多是基于某种特定人身关系的共有，共有人之间大多有某种血缘或亲属关系，而作为租赁法律关系主体的出租人和承租人则一般不具有血缘或亲属关系。因此，一方共有人处分其共有财产时往往会首先考虑和照顾其他共有人的利益，由此而明确共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权，也是符合情理和能令人接受的。
四、对承租人优先购买权的法律保护
承租人的优先购买权受到侵害时应如何保护，我国法律未作明确规定，只是在《意见》第118条中规定，出租人出卖出租房屋，未通知承租人，承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。[11]也就是说，对承租人优先购买权的法律保护，只能是由承租人请求人民法院宣告出租人与第三人买卖租赁物的合同无效，然后再由承租人向人民法院起诉要求出租人将租赁物以同等条件卖给自己。
笔者认为，仅以承租人请求人民法院宣告出租人与第三人关于买卖租赁物的合同无效作为对承租人优先购买权的保护是不够的。对承租人优先购买权的保护，除了规定承租人的有权请求人民法院宣告出租人与第三人关于租赁物买卖合同无效外，还应明确规定出租人有直接请求人民法院确认承租人与出租人之间形成以同等条件为内容的买卖关系的请求权。理由是：第一，承租人的优先购买权是一种附条件的形成权，根据形成权的法律特征，只要条件相同，承租人的单方意思表示就能使承租人与出租人之间形成以出租人与第三人的同等条件为内容的合同。第二，明确规定承租人有直接请求人民法院确认其与出租人之间买卖关系的请求权，可以减少当事人的讼累，符合“两便”原则，有利于彻底保护承租人的合法权益。如果规定承租人只能先向人民法院起诉请求确认出租人与第三人的买卖租赁物的合同无效，然后再向人民法院起诉要求确认其与出租人之间的买卖关系，不仅耗费了有限的司法资源，而且极易出现出租人以种种理由使承租人的优先购买权无法得到实现的问题。如出租人往往会以租赁物不出卖为由，或以承租人期届满后再出卖为由来对抗承租人的优先购买权，此时承租人的优先购买权再也无法实现，由此导致承租人的优先购买权形同虚设，不能发挥应有的功能。
基于上述理由，故笔者主张，必须规定承租人在请求人民法院确认出租人与第三人买卖租赁物的合同无效的同时，有权直接请求人民法院确认其与出租人之间形成的以出租人与第三人的同等条件为内容的买卖租赁物合同，以便最大限度地保护承租人的合法权益。

[1]王利明著：《民法学》法律出版社2000年6月第1版第69页
[2]马原著：《中国民法教程》中国政法大学出版社1998年10月第1版第256页
[3]马原著：《中国民法教程》中国政法大学出版社1998年10月第1版第255页
[4]马原著：《中国民法教程》人民法院出版社1997年8月第1版第205页
[5]马原著：《中国民法教程》人民法院出版社1997年8月第1版第207页
[6]参见《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款
[7]参见贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第92条
[8]王家福著：《民法基本知识》人民日报出版社1996年10月第1版第165页
[9]马原著：《中国民法教程》中国政法大学出版社1998年10月第1版第248页
[10]参见《中华人民共和国合同法》第二百二十九条
[11]参见贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第118条




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