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商品房买卖当中购房人的知情权与房地产开发企业的告知义务/武志国

时间:2024-07-06 04:58:10 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8642
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商品房买卖当中房地产开发企业的告知义务与购房人的知情权

整理/武志国 woo_eye@qq.com

告知义务,基于一般的诚实信用原则,是一种法定的附随义务,告知主要发生在合同订立时,一般说来,告知义务的违反通常有两种情形:一是应该告知而没有告知,包括隐瞒和遗漏;一是不真实告知,即误告或错告。房地产开发企业违反告知义务,没有将影响购房人决定是否购房或以何种价格购房的事实和情况向购房人如实告知,影响到购房人人对该合同整体风险的评估,为保护购房人的利益,法律赋予购房人相应的救济权利,比如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了房地产开发企业未履行重大告知义务时承担严厉的惩罚性的赔偿责任。

常见的开发商应当告知购房人的事项,简单粗略归纳如下23个方面:

一、房地产企业的主体信息

房地产开发企业必须明示房地产开发企业营业执照、开发企业资质证书复印件、代理销售的房地产经纪机构备案情况。
如:《重庆市国土房管局关于印发重庆市商品房预售信息监控管理规定的通知》(渝国土房管发〔2009〕52号 )第六条规定,商品房预售信息监控实行预售现场信息公示达标制度。房地产开发企业预售商品房的,其售房现场信息公示应达到以下标准: (一)设立证件公示栏,并公示如下证件和信息: 1、《商品房预售许可证》; 2、《房地产权证》; 3、《开发资质证书》; 4、对购房者的《特别提示》。《特别提示》由房地产管理部门统一印制。《特别提示》包括如下信息:(1)购房需要注意事项;(2)项目可否提供住房公积金贷款、公积金中心咨询电话;(3)当地交易监督管理部门监督举报电话。 房地产开发企业委托房地产中介服务机构代理销售商品房的,还应在公示栏内公示商品房销售委托书、房地产中介服务机构资质证书。 (二)设立面积和价格公示栏。 房地产开发企业应将拟销售每套商品房建筑面积、套内面积、建面价格、套内价格在售房现场进行公示。 (三)设立信息查询处。并提供如下信息查询和设备服务:1、《商品房预售面积预测报告书》; 2、经工商部门备案的商品房买卖合同格式文本及附加协议;3、设置商品房网上签约或联机备案查询系统。已实行商品房预售网上签约或联机备案的地区,房地产开发企业应在售房现场设置网上签约或联机备案网上查询系统,免费为购房者提供信息查询服务,并进行商品房销售网上签约或联机备案。 4、项目总体规划平面图; 5、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》; 6、房地产管理部门规定其他需要提供查询的信息。

二、商品房建设销售依据信息

1、房地产开发企业必须明示该项目建设工程规划许可证、施工许可证、土地证复印件、商品房预售许可证原件等。【如《重庆市城镇房地产交易监督管理办法》】
2、房地产开发企业应将商品住房预售方案等信息,在销售现场清晰明示。商品住房预售方案中主要内容发生变更的,应当报主管部门备案并公示。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的,应当报主管部门备案并公示。
《北京市住房和城乡建设委员会关于加强我市商品房预售方案管理的通知》(建发[2010]632号)规定,商品房预售方案应当包括以下内容:
  (一)项目基本情况:项目名称;项目坐落;土地用途;项目总规模;配套公建的名称、位置、建筑面积;属于业主共有的共用部位、共用设施设备的名称、部位;物业服务用房的位置、建筑面积;物业管理区域划分的详细情况,包括规划核准的四至、楼栋号、建筑面积、占地面积等。
  (二)项目建设进度安排:项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排;本期预售楼栋的基础完成时间;结构封顶时间;竣工交付时间;配套设施同步交付使用时间;预售楼栋目前的施工进度。
  (三)项目预售计划:项目整体预售计划,包括每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等;本期开盘方案,包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况;预售流程,包括购房客户排号、选房、签约流程;预售方式,包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。
  (四)本期预售商品房情况:本次预售楼栋的出让及规划情况对照表;本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果;预售商品房的价格及优惠幅度。
  (五)本期自留商品房情况:开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积;开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺;地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量、位置、建筑面积。
  (六)项目开盘应急预案:项目开盘活动预计参加人数;开盘活动方案是否已报相关部门备案;发生应急事件的处置预案。
  (七)预售资金监管方案:按本市有关规定确定预售资金监管相关事项的具体方案。
  (八)商品房质量问题投诉渠道:购房人投诉房屋质量问题的渠道、方式及投诉处理程序。
  (九)商品房质量责任承担主体和承担方式:开发企业应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体。提供由资质等级为一级且在本市注册的开发企业作为质量责任承担主体出具的经公证的担保函,或通过商业保险明确质量责任承担主体,提交工程质量保险合同或暂保单。质量责任承担主体按照《商品住宅保修规程》(DB11/641-2009)明确的住宅质量保修范围、期限及要求,履行保修责任。
  (十)住房能源消耗指标和节能措施:商品房的采暖耗热量指标;外墙、屋面、外窗的传热系数,窗墙比;屋面及外墙保温材料的种类、保温层厚度;气密性指标;遮阳措施、其他节能措施、保温工程保修期。
  (十一)其他材料:房地产开发项目手册;前期物业服务合同(包括物业服务费用评估报告摘要、物业服务事项和标准等内容);临时管理规约;项目建设方案及备案登记表;经规划部门批准的建筑物名称核准文件;商品房装饰装修标准及相关附属设备设施的交付使用情况等材料。
3、售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
4、《无锡市商品房销售管理实施细则》房地产开发企业现售商品房,除向承购人出示《商品房预(销)售许可证》外,还应出示商品房竣工验收合格证明和商品房初始登记证。中介机构销售商品房时,应当按规定向商品房承购人出示有关证明文件和商品房销售委托合同。

三、房地权利限制信息

商品房基本情况、销售进度、权利状态等预(销)售信息应及时、全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示。转让人应当如实告知受让人转让房地产的抵押、租赁等有关情况。【《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》】
出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。

四、房源信息

1、取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。
2、对已销售的房源,商品房经营者应当予以明确标示。如果同时标示价格的,应当标示所有已销售房源的实际成交价格。
3、所退房源应当公开销售。
【《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房〔2006〕166号)】


五、商品房价格信息

1、商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素:
(1)开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。
(2)楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。

吉林省人民政府转发省农业银行制定的《关于承包户预留生产费基金存款试行办法》的通知

吉林省人民政府


吉林省人民政府转发省农业银行制定的《关于承包户预留生产费基金存款试行办法》的通知
吉林省人民政府



省政府同意省农业银行制定的《关于承包户预留生产费基金存款试行办法》,现转发给你们,请结合本地实际情况执行。
明年我省农业生产粮食产量要达到300亿斤,乡镇企业、畜牧业和多种经营都要有一个较大发展。实现这一目标,资金是一个至关重要的因素。开展预留生产费基金存款,是帮助农民正确处理生产与消费的关系,把农户自有资金用在生产上,以便腾出较多的农业贷款,用于发展乡镇
企业、畜牧业和多种经营生产。各级政府要加强对这项工作的领导,组织农行和有关部门,深入基层,搞好宣传工作,本着因地、因人制宜的原则,积极引导农户把闲置的资金存入银行、信用社。但要防止强迫命令和一刀切。

关于承包户预留生产费基金存款试行办法
预留生产费基金存款是承包户按政策从收益分配中,提留并存入银行、信用社的生产费用准备金。开展预留生产费基金存款的目的,是贯彻落实党的农村收益分配政策,壮大农业生产资金力量,发展商品生产。这对于帮助农民处理好生产与消费的关系,缓解资金供求矛盾,调整农村产
业结构,改善和加强信贷管理,都具有十分重要的意义。
第一条 范围和对象
国务院发布的《借款合同条例》规定,商品生产经营者具有一定的自有流动资金,是申请贷款的必备条件之一。据此,凡是农村从事农业生产的承包户、专业户、各种形式的联合体、集体经济组织、家庭农场承包户,都应按要求参加预留生产费基金存款。
第二条 预留额度与实存能力的核定
预留生产费基金的额度应达到预计下年生产费用货币支出(不包括自留部分)的30%以上。为方便起见,一般可按每垧地100-200元计算应留额度。一九八六年的实存能力,按照实事求是、区别对待的原则,依据农户的综合收入具体核定。丰收地区结余资金较多的户,应一次
留足;受灾减产全部留足有困难的户可量力而行,能留多少就留多少;受灾较重,又无其他收入,确定无力留的可以不留。对陈欠贷款较多的,要按贷款回收计划收回陈欠,然后再预留生产费存款。
第三条 管理原则和办法
生产费基金存款实行“专项管理,专户存储,谁存谁用,计付利息”的原则。此项存款只能用于购买化肥、种子等生产资料,不能挪作他用。因特殊情况急需的,经村屯评议小组批准可提前支取。
该存款按月息2.4厘计付。但存入时间超过半年的按银行定期储蓄存款利率计付利息。
此项存款要单独反映考核。银行在534活期储蓄科目中增设“5342预留生产费基金存款”二级科目;信用社在004承包存款科目中增设“0041预留生产费基金存款”二级科目。银行、信用社会计、统计报表、项目电报等要增加这个项目,及时反映。
存取手续要因户制宜,对承包户自已购买生产资料的,要以户存储,按户立专折,购买生产资料时,以折支取;对暂时没有改变化肥种子“统购统贷”的地方,可由村屯代办,集中存储,按集体存款的方法管理。在存入时,要填列“预留生产费基金明细表”,做记帐凭证附件,使用时
统一支取。
第四条 存贷挂钩,差别利率
对由于开展预留生产费存款而节省下来的农贷资金,实行存贷挂钩。对结余较多的,信用社可安排发放一部分乡镇企业设备性贷款。信用社资金不足。银行也给予适当贷款支持。银行、信用社还可以多安排一些农业开发、多种经营和乡镇企业流动资金贷款。
对承包户在核定应留存额度和实际存款能力的同时,核定下年贷款限额,凡有资金能力留存而不留或少留的,应留未留部分不予贷款,并对核定限额内的贷款利率上浮20%。
第五条 建立组织,民主评议
在乡(镇)政府领导下建立资金领导小组,负责组织、宣传和发动工作。村屯(社)要建立由干部、群众代表和信贷员组成的“评议小组”,负责逐户核定预留生产费基金额度和实存能力及贷款限额。要充分听取群众意见,逐户核实产量、收支和结余资金,填制“承包户预留生产费存
款和贷款限额核定表”,并公布于众。
第六条 考核与奖励
根据银行和信用社划分的业务范围,分别由银行营业所和信用社负责本业务区的预留生产费存款工作。银行和信用社职工谁组织的存款,入谁的帐。在工作考核上也分别由储蓄、农贷和信用合作部门具体负责。对银行营业所、信用社和乡(镇)、村屯,开展预留生产费存款成绩突出的
单位和个人,可给予适当的奖励。银行按储蓄现行奖励办法提取奖金,在代办费中列支,信用社可按一月末此项存款收方累计发生额的千分之一提取奖金,在代办费科目列支。各地要实事求是,不准弄虚作假,如有发现,严肃处理。



1986年12月22日

国家建材局局属企业工资总额管理暂行规定

国家建材局


国家建材局局属企业工资总额管理暂行规定
1994年12月23日,国家建筑材料工业局

第一章 总则
第一条 为了适应社会主义市场经济的需要,建立健全企业工资总额宏观调控机制和微观运行机制,实现局属企业工资总额管理的科学化、制度化和规范化,根据《中华人民共和国劳动法》以及国家有关法律、法规,制定本暂行规定。
第二条 本规定适用于局直属所有企业(以下简称企业)。
第三条 企业工资总额是指企业在一定时期内直接支付给本单位全部职工的劳动报酬总额。企业工资总额管理包括企业工资总额的确定、使用和内部管理、宏观调控和检查监督。
第四条 企业工资总额管理必须遵循以下原则:
(一)坚持企业工资总额与企业经营(管理)目标责任相结合的原则,企业的工资总额主要取决于企业经营、生产上的经济效益。正确处理国家、企业和职工分配关系;
(二)坚持企业工资总额的增长幅度低于经济效益(依据实现利税计算)增长幅度;职工实际平均工资增长幅度低于劳动生产率(依据不变价的人均净产值计算)增长幅度的原则;
(三)坚持贯彻按劳分配、同工同酬原则,把职工个人的劳动所得与其劳动成果联系起来,克服平均主义;
(四)坚持工资宏观管好,微观搞活。在保障国家所有权的前提下,落实企业工资分配自主权,使企业工资水平在企业经济发展的基础上逐步提高。
第五条 企业职工工资总额管理实行政府宏观调控,分类分级管理,企业自主分配的体制。

第二章 企业工资总额的确定
第六条 企业工资总额的确定分别采用工资总额同经济效益挂钩(以下简称工效挂钩)、工资总额包干以及指令性计划等办法确定。
第七条 实行工效挂钩的企业,根据局人事劳动部门、财务部门核定的工资总额基数、经济效益指标基数和挂钩浮动比例,按企业经济效益的实际完成情况提取工资总额。
第八条 实行工资总额包干办法的企业,其工资总额包干数原则上以企业实行包干前的上年度劳动工资统计年报为基础,结合企业经营(管理)目标,由局人事劳动部门、财务部门核定包干基数。增人不增资,减人不减资。
第九条 未实行工效挂钩或工资总额包干的企业以及新建企业(在其未达产或正式营业前),暂实行指令性计划确定企业年度工资总额。其工资总额原则上按驻地公布的企业职工平均工资水平和职工生活费用价格指数的增长情况确定。若企业现有职工平均工资水平已超过上述确定原则的,仍维持其企业平均工资水平不变。待其实行工资总额包干或工效挂钩以后,再视其经济效益增长情况确定工资总额。新建企业达产或正式营业,有了效益后可实行工资总额包干或工效挂钩办法。
第十条 股份制企业在股票公开上市以后,实行自主确定工资总额的管理办法。对股票未上市的应分别情况区别对待:对国有股份占50%以上的企业,原则上实行工效挂钩办法,暂不具备挂钩条件的,应一律实行工资总额包干办法确定工资总额。

第三章 企业工资总额的使用与内部工资管理
第十一条 企业在按照本规定确定的工资总额(即工资总量)之内有权自主使用、自主分配。
第十二条 企业在政府宏观管理下,在局人事劳动部门核定的工资总额以内有下列工资分配自主权:
(一)根据企业生产经营特点,选择企业内部工资分配形式,制订企业内部工资标准;
(二)建立企业内部正常增加工资制度;
(三)合理确定和调整企业内部各类人员的工资关系;
(四)根据职工的劳动表现给予奖惩。
第十三条 企业支付给劳动者的工资不得低于当地政府规定的最低工资标准。
第十四条 建立企业劳动评价制度
(一)岗位劳动评价,以劳动技能、劳动责任、劳动强度、劳动条件为基本要素,结合企业生产经营特点,将以上四要素分解为若干具体指标,确定各指标的具体测评标准,逐项进行测评,按照测评的综合结果对各岗位进行划类分级,评价不同岗位规范劳动的差别,根据规范劳动差别确定企业的内部工资标准;
(二)职工劳效评价,应通过考试考核办法对职工技术业务水平和实际付出劳动量进行评价,根据职工的劳动差别确定职工劳动报酬。
第十五条 企业要合理确定和调整内部职工之间的工资关系。从事复杂劳动的职工工资应高于从事简单劳动的职工工资;在艰苦、繁重、危险岗位上工作的职工工资,应高于一般岗位上的职工工资。
第十六条 企业要坚持使用与待遇相结合的原则,根据生产、经营的需要和职工本人技术业务水平,聘用或安排上岗,并给予相应的工资待遇。
第十七条 企业要建立健全企业工资管理的各项规章制度,包括企业定编、定员定额、职工考勤、经营目标(管理)责任考评、考核以及奖惩等制度。应按本企业有关制度的规定核发职工工资,不得无故克扣或拖欠职工工资。
第十八条 企业使用提取的工资总额要逐步建立健全企业工资分配行政管理与职工民主管理相结合的制度,企业内部工资改革方案,工资分配中的重大事项,须经职工大会或职工代表大会审议。
第十九条 实行工效挂钩的企业每年应从工资总额新增部分提取不少于10%的数额,作为企业工资储备金,用于以丰补歉。
第二十条 实行工资总额包干的企业,本年度的工资总额实际发放数,不得超过核定的包干的工资总额;实行指令性计划确定年度工资总额的企业,本年度的工资总额实际发放数,不得超过局核定的工资总额计划数。

第四章 企业工资的宏观调控
第二十一条 局人事劳动部门根据局属企业经济效益发展状况、劳动力供求以及生活消费水平等因素,制定长期和年度工资计划报国家计委和劳动部审批下达后,在总量下根据企业实行工效挂钩、工资总额包干以及指令性计划等不同的工资分配管理办法分解实施下达国家工资总额计划。
第二十二条 企业要在编制生产、经营(经济效益)预测计划的基础上,编制企业年度预计发放工资计划,并按归口管理体制向局人事劳动部门申报。由局人事劳动部门综合平衡后报局主管领导批准后,按归口管理体制下达到各企业,用于指导企业内部工资分配。
第二十三条 计划单列的(总)公司应将劳动部批准的年度工资计划,抄送局人事劳动部门备案。
第二十四条 各归口主管公司应将局人事劳动部门下达的工资计划分解到下属企业,并对所属企业工资基金的使用进行审核和监督。对工资总额管理中出现的问题,应及时向局人事劳动部门反映。
第二十五条 企业必须严格执行工资基金管理制度,按照局人事劳动或归口主管部门核定的工资总额,做好本企业工资总额的提取和使用工作。必须严格按财务制度进行工资核算,不得坐支、套支现金或在工资基金以外支付工资。
第二十六条 在国家统一制定企业劳动工资统计报表制度基础上,我局将根据实际情况进行指标的调整和补充。企业劳动工资统计部门要按规定及时、准确、全面地填报。

第五章 企业工资总额的检查监督
第二十七条 对企业工资总额的检查监督,主要是指局劳动、财务、审计等部门根据国家有关法律、法规和政策对企业工资的检查监督,同时也包括企业自身对工资的检查监督。
第二十八条 对企业检查监督的办法:
(一)劳动部、财政部、国家审计署联合组织检查组每年选择一些企业检查;
(二)局劳动、财务、审计部门每年选择部分企业检查;
(三)通过企业财务报表和劳动工资报表进行检查;
(四)通过企业《工资总额使用手册》对企业工资发放情况进行监督,控制工资总额的不合理增长;
(五)由局人事劳动部门通知企业对工资进行自查,明确企业自查的主要内容和项目,并对企业上报的自查结果进行审查汇总后,报劳动部和国家经贸委。
第二十九条 检查监督的内容主要是检查监督企业执行国家工资法律、法规和政策的情况。企业违反有关规定的,人事劳动部门有权责令其改正。
第三十条 企业的工资总额的确定和提取违反本规定的按以下各款处理:
(一)实行工效挂钩的企业,其自行调整挂钩工资总额基数和经济效益指标基数或超过核定的浮动比例多提取效益工资;实行工资总额包干办法的企业,其发放的工资总额超过核定的包干数额,由人事劳动、财务部门予以纠正。人事劳动、财务部门通过等额增加下年度经济效益指标基数,或核减下年度挂钩工资总额基数等方法扣回企业多提的工资,并视情况通报批评,对企业法人和直接责任人予以一定数额的经济处罚;
(二)实行指令性计划确定年度工资总额的企业,其发放的工资总额超过局核定的工资计划数,通过等量核减其下年度的工资计划,扣回其多发的工资,并视情况通报批评,对企业法人和直接责任人予以一定数额的经济处罚;
(三)本规定对个人的罚款一概由个人支付;对企业的罚款不得在成本中开支。
第三十一条 企业由于经营管理不善造成经营性亏损的,企业经营者(领导班子)和职工应当根据责任大小,承担相应的经济责任,并由劳动部门相应核减企业工资总额。
第三十二条 企业经营者(领导班子)年工资收入水平的确定及其晋升工资,由企业根据经营者的实绩提出建议,按工资管理体制,经局劳动部门审核后,按管理权限由任命或聘任机构审批后兑现。企业经营者(领导班子)的年工资收入、按下列规定确定:
(一)凡全面和超额完成企业经营(管理)目标的企业经营者(领导班子)年工资收入,在国家新办法颁布之前,仍按劳动部、原国务院经贸办《关于改进完善全民所有制企业经营者收入分配办法的意见》(劳薪字[1992]36号)精神执行;
(二)凡没有完成企业经营(管理)目标的企业,要相应扣减企业经营者的年工资收入;
(三)企业经营者(领导班子)的年工资收入,高于职工工资的倍数或扣减的比例,应先经职工大会或职工代表大会审议通过,报企业主管劳动部门批准,并在企业的工资总额中列支。执行结果应向职工公开。
第三十三条 企业劳动部门要引导企业自觉做好工资总额管理工作,自我检查本企业的工资总额增长情况,逐步建立自我约束机制。

第六章 附则
第三十四条 本规定第二条所指的局直属所有企业,包括:局属全民所有制企业、经我局批准纳入局劳动计划管理之列的有关联营企业、股份制企业、外商投资企业(不含外商独资企业)。
第三十五条 企业工资总额按国家统计局《关于工资总额组成的规定》由下列各项组成:
(一)计时工资;
(二)计件工资;
(三)奖金;
(四)津贴和补贴;
(五)加班加点工资;
(六)特殊情况下支付的工资。
第三十六条 本规定由局人事教育司负责解释。
第三十七条 本规定自公布之日起施行。本规定如与国家法律、法规相抵触,以国家法律、法规规定为准。